附属住房(祖母房)是否受《住宅租赁法》管辖？

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附属住房（也称为次级住宅，祖母房）在新西兰受《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，简称RTA）管辖，但许多拥有附属住房的房东往往对自己的法律责任存在误解。我们将探讨一起最近的案件，该案件导致了房东支付高额赔偿。

什么是附属住房？

附属住房是一种独立的次级住宅，通常被称为小型住宅，位于主房屋所在的同一块土地上。要合法出租，必须获得市议会批准，并符合建筑法规。它可以是独立单元、现有住宅的扩建部分，或改造后的建筑（如车库）。

附属住房通常包括卧室、浴室、厨房和起居空间，为家庭成员、访客或租客提供独立的住宿。要被视为合法住宅，它必须符合尺寸限制和建筑规范，并在必要时获得资源许可（Resource Consent）和合规证书（Code Compliance Certificate，简称CCC）。如下面所述，《住宅租赁法》适用于合法和非法住宅。

该租赁仲裁庭案件发生了什么？

最近的一起租赁仲裁庭（Tenancy Tribunal）案件凸显了许多房东对附属住房是否受《住宅租赁法》管辖的常见误解。在该案件中，房东承认不了解自己的法律责任，在仅提前两天通知租客搬离后，被裁定赔偿租客$1,320。

该案件中的房东在其住宅的底层出租了一套附属住房，与主住宅通过一扇上锁的门相连。2024年5月，房东仅提前两天终止了租赁关系，理由是租客用巧克力毒害了她的狗。租客认为房东无理由终止租约，而房东则向仲裁庭申请赔偿地毯损坏、租金损失及医生费用。

仲裁庭裁定，房东非法终止租约，违反了《住宅租赁法》，并且提前通知期限不足。此外，由于缺乏充分证据，房东的租金损失和医疗费用索赔被驳回，并被裁定支付租客赔偿金。

忽视附属住房法律责任的后果是什么？

房东在出租附属住房时，必须履行与其他租赁物业相同的法律责任。如果房东未能履行责任，租客可以向租赁仲裁庭投诉。房东可能被要求支付赔偿金（如上述案件），修复问题，或面临其他法律后果。

租赁法律误解是否普遍存在？

这一案件只是众多类似案例之一，许多房东在出租房屋的一部分时，并不了解这些租赁关系受《住宅租赁法》管辖。在另一类似案件中，房东因违反租赁法规被判向租客支付超过$3,000的赔偿，包括17.5%的租金退款。

在该案件中，仲裁员指出，房东从未正式出租过地下室，并且从未考虑过租赁法规。由于房东违反《健康住宅标准》以及非法终止租约的通知不足，租客获得了相应的赔偿。

何种租赁关系受《住宅租赁法》管辖？

在新西兰，只要出租的房屋用于居住，不论是住宅、公寓、独立小屋、改造的车库，还是其他住宅结构，该租赁关系均受《住宅租赁法》管辖。无论住宅是否合法建立，RTA均适用。

是否可以“合同排除”《住宅租赁法》？

房东和租客不能通过合同排除《住宅租赁法》的适用。如果租赁协议中包含任何与《住宅租赁法》相抵触的条款，该协议将被视为无效。

2019年，法律进一步扩大了租赁仲裁庭的裁决权限，即使租赁房屋被视为非法住宅，只要该房屋用于居住，仲裁庭仍可介入裁决。

法律涵盖附属住房、独立小屋、改造的车库以及未获得独立产权的额外住宅。

房东应了解的《住宅租赁法》要点

1986年《住宅租赁法》（RTA）旨在规范房东与租客之间的关系，建立有效的租赁协议框架。此外，该法律赋予双方表达合理诉求的权利，并明确各自的责任和义务。

阅读我们的《住宅租赁法》常见问题解答。

常见问题（FAQ）

新西兰的附属住房是否受《住宅租赁法》（RTA）管辖？
是的，附属住房（次级住宅）受《住宅租赁法》（RTA）管辖。这意味着，出租附属住房的房东与出租其他住宅物业的房东具有相同的法律责任。许多房东并不知晓这一点，可能会因此面临法律问题。

如果房东在出租附属住房时不遵守《住宅租赁法》，会有哪些后果？
如果房东未遵守RTA，租客可以向租赁仲裁庭投诉。如上述案例所示，房东可能被要求支付赔偿金。也可能被要求修复问题、退还租金或面临其他法律处罚。法律不允许以无知作为抗辩理由。

房东和租客是否可以通过协议“排除”《住宅租赁法》的适用？
不可以。房东和租客不能通过协议绕过《住宅租赁法》。任何试图规避RTA的协议均无效。《住宅租赁法》适用于所有住宅租赁，包括附属住房、独立小屋和改造的车库，不论其是否为合法住宅。

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