什么是居民协会？

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什么是注册居民协会（Incorporated Residents Society）？

居民协会（Residents Society）是一种注册社团（Incorporated Society）的法律组织形式，并且近年来越来越普遍。这类协会在联排别墅社区和新开发的住宅区中较为常见。

在某些情况下，居民协会可能拥有并管理大规模的公共设施，例如公园、道路、雨水排放系统和污水处理设施等。而在另一些情况下，协会可能仅负责维护一条共用车道以及一些小型公共绿化区域。

居民协会与业主法人团体（Body Corporate）有什么区别？

居民协会和业主法人团体的主要区别在于法律形式和土地所有权，但它们的共同点是都负责管理某种形式的共有物业。

• 土地所有权：
  在居民协会中，每位成员通常拥有自己房产下方的土地（通常是独立产权）。而在业主法人团体中，整栋建筑下的土地是由所有业主共同持有（单位产权）。一般来说，公寓大楼通常会设立业主法人团体，而像联排别墅（无论是否相连）这种共享部分公共区域的住宅，则更可能设立居民协会。
• 法律形式：
  业主法人团体受《单元产权法》（Unit Titles Act）监管，其管理成本通常更高（包括业主法人团体费用），因为它负责整栋建筑外部的维护和管理。而居民协会受《注册社团法》（Incorporated Societies Act）监管，仅负责公共区域的维护和保险费用。但在居民协会中，每位业主仍需自行承担自家建筑的维护费用。
  
  

如何成为居民协会的成员？

如果你购买了属于居民协会管理的物业，你自动成为该协会的成员，并需要按年度缴纳费用，以维护公共区域。但你仍然需要独立承担自己房产的维护费用。

成为居民协会成员的义务通常会体现在你房产的产权文件中，并以“产权负担”（encumbrance）的形式注明。产权负担是指房主必须遵守的法律义务，例如：它可能要求房主必须提供通行权，让他人可以穿越其物业等。因此，在购买房产时，你的律师应该向你详细解释产权文件上的任何相关内容。

居民协会是如何成立的？

居民协会（或称注册社团）需要在《2022年注册社区法》（Incorporated Societies Act 2022）下进行注册。

每个居民协会都会有自己的章程，明确规定该协会的管理范围、规则和要求。这些规定可能涉及：

• 设立该协会的原因；
• 成员的权利义务，例如缴纳会员费用的义务；
• 内部争议处理程序；
• 财务年度审计要求；
• 年度大会（AGM）的管理规定，包括投票程序和会议法定人数。
  
  

居民协会需要多少名成员？

成立居民协会时，至少需要10名成员。但一旦成立后，就没有最低成员数量的限制，因此有些居民协会的成员可能少于10人。不过，如果成员数量较少，成立注册社团可能就不太合适。但值得注意的是，公司法人在法律上可被视为三名成员，因此开发商或物业管理公司可以成为成员之一，以满足最低成员要求。

如果你想了解更多关于注册社团的相关信息，可以查阅最新的《注册社区法》。

为什么居民协会越来越常见？

近年来，居民协会变得越来越普遍，主要原因包括：

• 人口增长推动了高密度住房的发展；
• 新住宅区的开发越来越多；
• 《全国城市发展政策声明》（National Policy Statement on Urban Development）出台，鼓励城市密度增加，推动更多集体住宅项目。

例如，在奥克兰的Hobsonville Point等大型住宅开发项目中，开发商提供了比市议会管理范围更广的公共设施。但这些设施仍需有人负责管理和维护，因此居民协会应运而生。此外，一些小型住宅开发项目并未采用单位产权形式，但仍有共同的公共设施（如车道、花园等），因此需要一个实体来负责这些区域的管理。

你对居民协会有疑问吗？

如果你想进一步了解居民协会的运作方式，或有任何相关问题，欢迎联系Crockers的社区物业专家：请电话 09 968 3311或发送电子邮件至bc@crockers.co.nz